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澳洲 | 海外购房——别让"汇率"偷去了你房子的升值收益

海外掘金2018-12-04 11:40:03

◎作者 | Sky

◎来源 | 米宅海外(mizhaihaiwai) 已获授权


不懂汇率的话,小心辛辛苦苦等了N年的房子升值收益却被汇率抹了去,岂不心痛?


澳元目前处于近些年相对低位,换汇就是省钱啊。您有没有准备好呢?


尤其是针对大额兑换:购买房产、长期留学和商业移民等等,或许一般人觉得汇率浮动很小,也没什么影响嘛~但我身边所发生的真实案例也许会改变你的看法。




1不同汇率对投资者收益影响巨大


2012年初初入澳洲时认识的S大叔在澳元汇率7.0的长期相对高位时全款1000万人民币购买了一套临水house,而K大姐却采用浮动利率贷款购买了一套相似的房产。


2015年的时候两套投资房产约上涨35%,但是S大叔并未盈利,K大姐最终只花了600万元获得房产。和K大姐相比起来S大叔购买同样价值的房产却用了1.6倍的资金。这差价就是因为2015年时候澳元兑换人民币汇率跌到相对低位4.4。 


澳元相对美元、英镑、欧元在国际市场上仍属于小币种,加之其又属于商品货币,而澳洲经济体总量较小,除了来自澳洲境内的经济政策影响外也极易受美元等外界波动的影响。


如果不是专业做外汇交易的人员,也很少有人会关注澳元汇率。


一般国内要去澳洲旅行的人士只是短期的关注一下澳币的汇率,大部分旅游需求也只是小额度的兑换,并没有放上太多的精力去关注澳元汇率的走势。


就像是平时购物买100元东西时候优惠10元20元没什么感觉一样。但是买1万元的东西优惠1000元/2000元时,同样的折扣却是完全不一样的感觉。


所以当你准备在澳洲留学或投资——尤其是购买房产的时候,就一定要关注下澳元兑换的汇率了。


毕竟当你进行大额兑换的时候,一点点的汇率变动,有可能关乎几十万人民币的差价。


以下我也将以个人经历和实际感受,带你从数据的另一面来看澳元汇率这些年的跌宕起伏。  


2亲身经历澳元的跌宕起伏


自2008年经济危机的低点至2011年中期间,由于弱势美元助攻加之中国的大宗商品购买,澳元兑美元汇率从0.6低位一路推升至2011年的高峰澳元兑换美元汇率1.10的高位,此间澳元兑换人民币也从4.1推升至7.1。

因为我是2011年下半年准备去澳洲,2012年初出发,也恰好赶在了澳元汇率自1982年以来的最高峰时段。在以7.0的汇率兑换了第一笔澳元之后,也从此就踏上了澳洲的征程。                


初入澳洲抵达了东部昆士兰州的首府布里斯班之后,又辗转到附近半个小时车程的另一座城市——黄金海岸。



感受到的一切都是新鲜,空气很清新,没了雾霾的味道。碧海蓝天,云淡风轻 ,沙滩很干净,天气较热,周围的人也很热情,感觉整个澳洲东部沿海的气候状况像在海南岛度假的感觉又有些许不同。关于澳洲的自然环境状况以后有时间再和大家一一分享。    

         


然而,初始一切的新鲜感也伴随着生活购物时候最大的感受——觉得东西相对国内都有些小贵,毕竟7元人民币才兑换出1澳元,当然土豪朋友也都会略过这些感受。



2012年时身边朋友调侃比较多的事情就是——某某的父母在2008年的澳币低位时候以4.2的汇率兑换了他4年大学所需要的所有费用,并且全款买了一套学区房,以房养学的的实际效果也堪称一绝!


2012年时以人民币为标准换算的话相当于节约了200万人民币费用。时至今日,已经不敢再关心其收益率了,想起时总会觉得隐隐的痛,深深的拷问自我,别人投资时候我自己在干嘛?


这也算是朋友圈里面少有的投资模范,因为此事我深受影响,感触颇深。


知道了汇率除了交易员的工作外对跨境生活影响也很大。当时还想为什么大部分人没去兑换一些呢?或许是各有各的缘由吧。        


3别被汇率抹去房子升值收益!


从2012年初至2013年中澳元始终在6.5上下徘徊,澳元兑换美元汇率始终在1.0以上区间徘徊。


2013年中旬,国际经济政策变动,澳元经济数据也似乎受到些影响,澳洲政府也有意期待低位澳元政策,澳元兑换美元汇率终于跌破了1.0。


然后就是一路的徘徊下行,只是这期间等待的过程也实在是难熬。


直至2015年初,澳元兑换人民币终于跌破了5 。


那一刻却也没怎么高兴,初期来到澳洲都是家人提供的费用,也想慢慢的开始工作,缓解家人的压力。然而却发现赚到澳币已经不是之前的澳币了,此刻澳洲的房子价格也似乎一路高歌。


之前所提到的土豪大叔也算是身边发生的一件尴尬事,全款1000万人民币购买了一套大别墅,3年时间房子本身已经升值不少,却被汇率抹去了大部分收益。



只是土豪终究是土豪,2015年期间又全款买了2套大房子,也是令人望尘莫及……我是没有土豪的实力,就只能拼点力气和运气了——最大效率的使用积攒不多的资金。


2015年下半年澳元兑换人民币一直在4.5上下徘徊,当时感觉已经是很有吸引力的价格了。查找各大分析平台的综合数据也显示澳元兑换美元汇率也是0.7左右。


2015年中秋节期间请了长假回国,寻求了家人的帮助,在澳元兑换人民币4.5之下的时候兑换了一些澳元,开始看房买房,个中经历也是一番滋味……也深深的感受到了在澳洲做事情选择一个靠谱的律师是多么至关重要的一件事情。

        



从之后的市场情况来看,也还算是赶上了一波上升期,加之换汇节约了不少资金,算是个合适的时机。


从长期数据查看,澳洲的经济政策一直都是保持稳步上升,购置的房产也算是不错的保值资产。长期数据一直维持在7%-10%的年增长幅度,即7-10年资产翻倍。


相对来说澳洲政府对房产项目开发的管控非常严格,与国内相比,澳洲房产的空置率非常低,租售比更是很有吸引力。



多个做物业管理权项目的朋友也反馈,绝大部分房源的空置期非常短,一些繁华地段或者学区房的房源甚至一房难求。


加之澳洲永久产权且无遗产税的政策保护,稳定的经济状态,温暖优美的自然环境,以及长期的社会发展空间和良好的教育资源,很多朋友都说澳洲算是一个儿童生活的乐园……


这些也都是最为吸引人的原因,很多国内的朋友走访考察了一番澳洲之后,也都想各种方案努力争取来此长期定居,也足以说明环境的吸引力。   



2015年底至2017年中,澳元一直小幅度的稳步上升,也从4.5附近上升到5.5附近,随着澳洲房产的过热,政府在采取积极的措施使其保持稳定的步态,银行也开始限制海外人士贷款,各种政策也使房价趋于稳定。


2018年以来随着一些大型项目的开建,对于房产项目的管控也有放缓趋势,只是交易税仍然在缓缓上升。银行的严格限贷款政策相对前两年也有所减缓,加之近期澳洲的经济数据欠佳,以及强势美元和人民币数据的助攻,澳元汇率也接近2015年中期的价格,也算是实实在在的打折了,购买100万澳币的房子,汇率5.5与4.75时候换汇已相差75万人民币。       

 

近期澳洲政府财报预算公文也公布了新的移民配额, 准备4年时间再吸引91.4万新移民,相对之前的数据也有增长,政府欲以此助力经济发展。


澳元汇率短期或许会有更近一步下探的可能性,只是此时澳元汇率的相对优惠幅度已经让很多朋友蠢蠢欲动,也都对澳洲的长期发展有着憧憬…… 


查看了此刻即时汇率的您是否会有所行动呢?


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